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临沂:已出卖但未过户房屋可作为被执行财产

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原标题:临沂:已出卖但未过户房屋可作为被执行财产

近段时间,市民蔡先生着急不已。2016年8月,经人介绍,蔡先生从卢先生手中购买一套房产,已支付全部房款,但因卢先生一直未提供房产证,过户手续还未办理。半个月前,法院执行人员突然将该房产查封,称卢先生欠钱未还,对方已提起诉讼,并申请强制执行。据了解,2014年10月份,卢先生向何先生借款20万元到期未还,何先生提起诉讼,法院判决卢先生还款付息。但判决生效后,卢先生未履行付款义务,何先生申请法院强制执行,要求拍卖卢先生的一处房产偿还欠款,执行人员将该房产查封。得知该情况后,蔡先生提出异议,称该房是其合法财产,不是卢先生的财产,要求解除查封,但未获得支持。蔡先生来电咨询,这种已出卖但尚未过户的房屋能否作为被执行财产?

◎律师观点

沂蒙晚报特邀律师姜涛:根据我国《物权法》规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”这说明不动产物权的转让,法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。也就是说,该房屋的所有权转让在诉讼之前并未生效,卢先生仍然是房屋的所有权人。虽然依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”但是物权法等相关法律通过不动产登记主义建立了物权公示制度,由于不动产物权的公示方法为登记,通过登记就能确定某项不动产归谁所有,在登记簿上所记载的权利人实际上就是对该不动产的权属在法律上的确认,本案中,卢先生是该房产登记簿上所记载的权利人,就是法律所承认的享有不动产所有权的权利人,即使发生错误,在登记没有被更改前,也只能推定登记记载的人为权利人。本案中,蔡先生从卢先生手中购买房屋后,因故未办理产权过户手续,房屋产权未转移,所以,卢先生仍是法律上的房屋所有权人。因此,对被执行人出卖房屋后未过户的,只要登记记载的权利人为被执行人,法院就可以对其强制执行。记者赵泽军 通讯员李艾忠 整理